8家开发商高层研判后市

　　张艳红 黄树辉 徐健 阴雪

　　降价，这是一个艰难的决定。一边是业绩的压力，另一边则是老业主的“怨气”，开发商在降与不降之间的尺度拿捏越来越困难。

　　不过，越来越多楼盘以各种方式降价的事实足以说明，在未来的价格走势上，开发商显然已经形成了某种共识——房价会下降，但存在明显的地域及项目差异。

　　悲观情绪蔓延

　　几个月之前，很多开发商在公开场合并不愿意承认房价会下降，但如今的口风却发生了微妙的变化。

　　融创中国控股有限公司董事长孙宏斌(微博)便直言：“其实现在是买房的好机会，房价肯定会降的”。

　　在孙宏斌看来，房地产行业的调控政策在短期内改变的可能性基本没有，发展商一定要做好长期准备。他说：“现在融资很困难，资本市场基本上是关闭的，信托的管理也越来越严格，开发贷款也比较困难。所以现在开发商短期能做的就是把销售做好。”

　　“风险已经显现，房价走势并不乐观。”上海城开集团有限公司(微博)总裁倪建达对《第一财经日报(微博)》记者指出，对于资金链实在撑不下去的开发商来说，降价也不失为一个选择。

　　但是，降价恐怕也是一件谈起来容易做起来艰难的事情。日前，龙湖、绿地等开发商旗下项目因为降价而引发老业主不满以及销售现场所受到的冲击，便给计划降价的开发商敲响另一记警钟。

　　对此，广州某地产集团副总经理接受本报采访时显得格外无奈，他表示：这种事件在2008年已经发生过了。“一方面，现在到了年关，个别企业或者个别项目推出酬宾优惠，这也是正常的市场策略；另一方面，价格直降太多，导致老业主产生怨气，也是可以理解的。”

　　至于如何避免这种事件的发生，这位人士称：尽量避免老楼盘出现较大幅度的价格波动，从新开楼盘上去寻找空间。

　　然而，真正让开发商所担忧的，是即使降价也无法促成成交。例如倪建达便指出了这一轮调控和2008年明显不同，市场信心的涣散可能引发降价也卖不动房子的艰难局面。“2008年时楼市的低迷行情，主要是基于市场受国际金融风暴影响对后市失去信心所致。因此，后来在开发商打折促销的刺激下，购房者重新回到了市场。而如今的楼市，在限购政策影响下，开发商打折都未必能获得成交量。”

　　“关键在于限购之后市场里缺乏‘粮票’，因此降价也未必能促进成交，还会对已签约的前期业主心理造成冲击。”倪建达称，在此背景下，开发商在价格策略的调整上会更加谨慎，每个企业都在根据自己的情况采取相应的措施和对策。

　　事实上，持有类似观点的，还有富力地产董事长李思廉，他颇有勇气地在本月初的一个活动现场公开宣称，公司已将全年销售目标从年初确定的400亿下调到320亿，降幅达20%。

　　对于作出此决定的原因，他表示：价格下调的空间不会太大，微幅调整也难以刺激成交。事实上，他在今年8月就曾经透露过公司将在下半年降价10%，但两个月后，依然决定弃量保价。

　　加紧出货

　　尽管大部分开发商对后市显得悲观，但应对的方式却各有不同。对于追求高周转率的开发商而言，抓紧时间出货是目前的首要任务。

　　招商地产(16.72,0.00,0.00%)(微博)有关人士在接受本报采访时表示，部分房价过高的城市正在进行价格调整，但销售量依然难以明显增加，市场呈现出“价跌量滞”格局，接下来仍要继续快速销售，新盘以低价入市。

　　这位人士表示：如果开发商亏本销售，必然意味着楼市面临崩盘危机，但眼下还看不到这种危机的迹象。“目前开发商降价仍然呈现出结构性特征，更多的是个别楼盘或者个别户型。为强化营销效应，部分开发商往往是通过模糊降价概念，以推动销量和回收资金。”

　　保利地产(9.28,0.00,0.00%)副总经理胡在新对集团的营销策略，依然强调“顺势而为”。他表示：“公司希望业绩稳健增长，接下来应该还是保持积极跟进市场的态度，但调价的空间不大。”

　　世联地产(13.55,0.00,0.00%)(微博)调查数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化，其中东部一二线城市表现更为明显。

　　在此背景下，即使业绩完成情况较好的发展商也表现出了继续加码出货的意愿。例如三季度末已经完成全年销售目标逾九成的花样年集团(01777.HK)也表示将调整销售策略。其集团总裁潘军(微博)在接受本报采访时表示，花样年在未来3个月内依旧会全力出货回笼资金。

　　对于格外强调周转率的万科，加速销售也是其不二选择。万科表示：由于销售压力、存货压力相对较低，万科暂未下调全年开工计划。但市场环境的巨大变化对万科的销售有所影响，公司依然坚持原有推盘计划和随行就市的定价策略，继续实行快速销售。

　　形势仍不明朗

　　从众多开发商的观点来看，很容易发现每家企业对后市的判断不尽相同，但大多数观点认为，市场暂时还未出现全行业衰退的极端情形。

　　招商地产的负责人认为：尽管上海部分开发商进行大幅度降价，但整体楼市不会重蹈2008年的覆辙，一方面是因为宏观经济背景不同，另一方面是因为目前开发商的房子总体成本远远高于2008年的行情，降价空间有限。

　　招商地产将主要对受调控影响较小的中小户型给予一定的价格优惠以实现快速销售，但品质较好的偏大户型则不会以降价作为首选营销方式，公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户。

　　孙宏斌同样认为：今年与过去最大的不同是各个开发商发展状况的不平衡，因此并不是所有项目都会降价，有的会降有的反而还会涨。开发商们现在的情况比2008年好，主要是都有了2008年的经历，大家都不会把资金链崩那么紧，而且去年卖得不错，底子还是比较厚的。

　　胡在新表示：各个开发商之间，以及不同的项目之间其实存在很大差异，很难一刀切地判断整个市场会如何演绎。事实上，开发商过去两年拿的土地成本不低，导致降价的空间也不见得很大。

　　“尽管每一次调整都会出现一些标志性的事件，但这不代表是全行业的下降趋势，而且价格的大起大落对市场的各方来说都不一定是件好事。”上述广州的开发商称。

　　但深圳中原地产的研判是，宏观政策走向使多方普遍看淡后市，购房者持币观望，市场陷入空气僵局，但随着资金链从紧，开发商将加紧年底出货，后市将出现大规模价格调整。