新金融记者 刘君

　　降价蔓延

　　国家统计局近日公布的“10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，10月70个大中城市房价平均环比指数今年首次出现负增长，平均环比下降0.14%。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加17个。

　　在房价指数下降的城市当中，首先掀起“降价潮”的一线城市“北上广深”赫然在列。四大一线城市中，北京环比下降0.1%，上海下降0.3%，广州下降0.2%，深圳下降0.1%。值得一提的是，在一线城市止涨3个月后，原本房价指数一直小幅上涨的二、三线城市也开始出现环比下降，10月33个二线城市平均环比指数下将0.25%，其余的三、四线城市环比指数下降0.04%。

　　链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首次出现环比下降，表明下半年以来持续的价格僵局已经被打破，从去年开始进行的楼市调控，历经19个月后终于取得显著成效。而龙湖、万科等实力房企在一线城市和重点二线城市掀起的降价潮，其给市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势正在快速弥漫，并将逐步带动周边二、三线城市价格的下滑。

　　链家地产市场研究部的统计显示，一线城市周边10个主要城市的房价，除了香河和天津环比微涨外，其余8个城市均有不同程度下降，而9月份时房价环比下降的城市只有6个，且降价程度比10月份要小得多。

　　“而天津房价的环比微涨应该也是有‘水分’的。10月份市内六区和环城四区这些高于全市平均房价的区域，在总成交量中所占的比例比9月份要高，使全市房价均价呈现出环比微涨。而从各个区域和楼盘本身来看，房价是在环比下降的，越来越多的楼盘加大了打折促销的力度。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉对新金融记者表示。

　　成交量低迷

　　进入9、10月份之后，持续低迷的成交量无疑是推动房价下行的最主要原因。中国指数研究院所监测的30个主要城市中，10月份有60%的城市成交面积环比下跌，平均跌幅为18.34%。其中三亚环比跌幅最大，达52.57%。上海、天津、广州、杭州、武汉、成都等城市的成交面积环比均出现下跌。其中天津10月份成交面积降低至74.47万平方米，环比减少18.98%，同比减少33.73%。

　　而在中国指数研究院11月14日-11月20日的周成交报告中，有30城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到78.12%，杭州降幅达57.17%，天津、成都、北京和南京同比降幅均超过50%。

　　“房地产企业一直寄予厚望的‘金九银十’，不但没能带来销售高峰，反而成了住宅成交量下滑的拐点，很多城市9、10月份的住宅成交量不如7、8月份。而目前来看，11月份的楼市成交量显得更加不乐观。”钟文辉说。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，包括一线城市在内的主要东部城市的楼市，成交低迷情况下，加大降价幅度成为必然。“楼市调控政策不放松的基调下，政策的累积效应不断增强。目前看楼市投资需求已经基本挤出市场，一些坚持观望的刚需买房人也更加坚定。”陈国强表示，降价保量将成为不少房企在四季度的选择，而能否取得成功，则要看其与周边项目相比是否具有价格优势，能否吸引到刚需人群。

　　房企入“冬”

　　在成交低迷的情况下，万科总裁郁亮首先提出“过冬”论。现金为王、积极卖房、谨慎拿地成为万科“过冬年”的主要策略。在“过冬”论提出的同时，万科的项目在上海、南京全线领降，在两个城市的3个项目价格降幅均在15%-25%。不止万科，之前保利、龙湖等品牌房企先后采取降价促销策略。

　　而几大率先降价的品牌房企的一个共同点却是目前有比较充沛的现金流。天津卧龙传媒公司总经理苏步超对新金融记者表示，这些品牌房企在现金流并不太紧张的情况下选择降价，更多是一种主动适应市场的企业战略，未雨绸缪的同时加速占领市场。据统计，万科去年的市场份额已达5.7%，今年楼市整体销售走低，万科的销售额依旧突破千亿，预计今年的市场份额将突破6.5%-7%。

　　与大房企主动降价相比，不少中小房企面临着更大的资金压力。银监会近日发布的2011年第三季度《中国银行(2.89,-0.01,-0.34%)业运行报告》显示，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。如果大房企是为了扩大市场份额促销，失去银行贷款这一重要资金来源后，中小房企更多则是为了生存而加大促销力度。

　　张月认为，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。“现在降价只是刚刚开始，调控政策松动的可能性微乎其微。在这种情况下，降价潮有从一线城市向二、三线城市，从大型品牌房企向中小型房企蔓延的趋势。”张月说。