临近年末，各方都在密切关注明年的房地产调控政策走向。
被认为“有史以来最为严厉的调控政策”已经实施两年有余，信贷、税收、土地、限购、保障房，甚至约谈、问责，手段几乎用尽。
10月中旬的国务院专家座谈会上，国务院总理温家宝对房地产调控作出“初见成效，但依然不稳定”的评价，并重申坚持调控政策不动摇。同时指出，从长期讲，调控手段还需要逐步完善，更加注重市场和法治手段。随后的国务院常务会议，提出要抓紧研究制定符合中国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。
调控政策体系“稳定可预期”的思路并非首次提出，但鉴于过去几年房地产市场屡次受调控政策的变化而起伏波动，此番在总结调控“初见成效”的基础上再次提出，颇有总结既往调控并展望未来政策走向的意味。此言令市场对未来政策走向多有揣测。
在住建部政策研究中心主任秦虹看来，过去两年多的调控“使奔跑的市场终于慢下来了，从快跑阶段走向稳步走阶段，但还没有到往后倒退的阶段。”秦虹接受财新记者采访时指出，明年“控制投资性需求、保护合理需求的政策方向不太会发生变化”，同时调控政策可以更精细化。
房地产调控棋至中盘，明年新一届政府上台之后的政策走向，不太可能完全从头来过，进一步完善、优化已有政策当属必然之举。
能否走出调控政策总是在保增长和控房价之间摇摆的窠臼是关键，这需要从制度上理顺房地产市场，使调控不再仅集中于房价本身的起落。
限购退出难
本轮“最严厉”调控政策与过往的最大不同是限购。
限购令始于
限购令从刚一出台就备受争议，因为是行政手段，也因为以户籍和纳税及缴纳社保年限为门槛人为设限。
对此，住建部部长姜伟新在2011年10月回答全国人大常委会委员询问时，首次作出回应。他说，这是在其他手段都用了，但还差点火候才能把房价抑制住，最后“不得已出的”措施。对于限购的前景，姜伟新说，一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
今年6月底，住建部已基本完成40个重点城市个人住房信息系统联网。到2013年，有望形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。
明年，限购令退出的时机是否会出现呢？秦虹告诉财新记者，目前没有听说限购政策会有变化。
对限购退出的主要担忧，是房价报复性反弹。上海易居房地产研究院发展研究所副所长崔霁接受财新记者采访时说，限购本属行政性手段，是短期性政策，应择机退出。现在的尴尬在于，这种政策一旦出台，就陷入进退两难的境地，继续严格执行，会损伤实体经济；但如果放松，之前挤压的需求、包括误伤的一些刚性需求和改善性需求就会集中释放，毫无疑问会带来房价上涨。
“所以，现在只能是重申坚持不动摇，短期性政策成为长期的政策。至少明年不可能退出，后年怎么样，要看经济情况。”崔霁说。
对于限购政策退出后房价是否会反弹，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，最终还是供需平衡点在起作用，限购退出的前提是整体供应量要足够。如果土地供应量大概是在4年的销售量左右，在建面积存量大概是1.5年左右，整个楼市就能保持稳定；如果供应量很低，限购政策退出肯定就会反弹。
此外，限购政策能否退出，还取决于新的、有效的调控措施能否引入。巴克莱亚洲首席经济学家黄益平认为，在新措施能够引进来之前，政府希望避免两个极端，一不想看到房价大幅上升，二也不能接受投资大幅崩溃。“两个都不能接受，又是用行政手段，就只能是来来回回震荡，价格要上升了就捏紧一点，投资下跌过度了就放松一点。”
部分房地产商对取消限购政策并不乐观。首创集团董事长刘晓光和中坤集团董事长黄怒波在11月中旬的财新峰会上，都认为限购不会一下子退出。黄怒波说，不要寄希望于十八大之后限购政策会退出，想要的市场政策会再回来，行政调控的方式还是会持续下去。
尽管限购短期内难退出，但亦有改善空间。国家信息中心首席经济师范剑平认为，对于哪些城市需要用户籍政策来限购，应该让各城市地方政府自主选择，不再是中央政府的要求，因为不同城市面临的矛盾不一样。一些特大城市、人口资源矛盾紧张的城市，今后可能长期都要用户籍政策限购。
陈晟也认为，特大型城市限购可能是长期化和常态化的政策。但在二线、三线甚至四线城市，因为城镇化还在推进，限购可能也会相应取消。
近日，国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达接受财新记者采访时建议，下一步，房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。
市场化手段可优化
尽管限购短期难退出，但长期而言还是应更加注重市场和法治手段。市场手段主要分为信贷和税收两大类。目前采取的市场化调控手段有差别化信贷政策、房地产交易环节税收，以及上海和重庆试点的持有环节的房产税。
目前执行的差别化信贷政策，包括，对购买首套自住房，且套型建筑面积在
“政策是很明确的，关键是商业银行要落实好。”秦虹说，现在到了年底，部分银行要考虑效益，有些城市的首套房贷款利率优惠就又取消了。
崔霁也指出，首套房利率优惠到了年底就比较难实现，甚至在银行流动性紧张的情况下，首套房首付比例也可能提高，信贷政策对首套房刚性需求的支持就显现不出来了。
不过，也有人对通过差别化信贷政策支持购房持保留态度。国务院发展研究中心市场研究所副所长邓郁松此前接受财新记者采访时指出，短期内房地产市场主要受金融政策影响，特别是利率政策的影响。因此，想让市场稳定，首先需要保持金融政策稳定和中性，对正常的首次置业和改善性需求，既不要过度鼓励，也不要过度抑制。当然，对投机性需求一定要有严格的限制措施。
房产税在调控中被寄予厚望，争议也最多，对于房产税在全国应该怎么征，按照重庆方案还是上海方案，抑或另一种全国性方案，甚至是否要全国推广，目前均未见达成共识。
财政部财科所所长贾康一直主张交易环节和持有环节的税都是必须有的调控手段。他近期接受财新记者采访时称，进一步推进“难度很大，争议非常激烈”。但他认为，必须通过试点扩大范围，逐步建立覆盖统一市场的基本框架。
许善达则反对征房产税，因为房产税是政府和居民之间存量的分割，容易激化矛盾，应该增加增量税收。他接受财新记者采访时建议，一是停止房产税改革试点，二是对高档住房的销售环节征收消费税，在现行消费税中增加一个住房消费税税目，由地方政府征收。
鉴于围绕房产税的诸多争议，很多人认为，进一步细化交易环节的税收，比全国范围内开征房产税更具可操作性。目前二手房交易以购买是否满五年为界适用不同的营业税和个人所得税等税率，并区分了普通住宅和非普通住宅。
贾康认为，适应调控需要，交易环节的税收应该采取交易时间越短税率越高的方式，目前精细化水平并不是难点，关键是很难有动力和勇气推出来。
“稳定可预期”关键在制度
房地产调控历经十年，购房者的预期随着调控政策的几番松紧摇摆飘忽不定，房价则是一路上涨。
“现在房地产调控领域的很多政策变得非常短期化、微观化，导致每年大家都在猜政策是不是又要变了。”范剑平认为，必须给大家一个稳定的中长期的政策法规环境。
贾康近两年一直主张，建立“市场轨”和“保障轨”双轨统筹的房地产市场。贾康在接受财新记者采访时说，每个轨上调控中需要解决的具体问题，都跟制度有关，而现在最难的就在制度建设方面。
陈晟认为，稳定可预期的措施，指的是对房地产市场要有顶层设计，即到底要造多少房子、市场能容纳多少开发商，是强调房屋的投资投机还是使用功能，甚至房地产行业如何定位，这些都是顶层设计需要思考和解答的问题。
1998年以来，中国房地产行业的角色定位几经变迁。
1998年，住房市场化改革时，住宅业被定位为“新的经济增长点”。
2003年，因关联度高、带动力强，房地产行业首次被定位为“国民经济的支柱产业”。
2008年四季度应对金融危机开始，房地产行业的支柱地位进一步强化，成为中国经济较快复苏的主力之一。
从2010年的调控开始，政策开始同时强调房地产的带动经济增长功能和民生功能，并开始了大规模的保障房建设。
如今，由于房地产行业与钢铁、水泥、家具家电乃至地方政府财力息息相关，其支柱行业地位已成现实。但陈晟认为，如果把房地产跟大建筑行业合并，成为支柱产业，应该更多强调发挥房地产的功能地产作用，即强调为了住或使用而买房，而不是仅仅为了炒作。这个观点，与国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌强调房地产的消费属性而非投资属性，是相似的理念。
房地产行业功能角色的转换，必将带来整个业态的变化。黄怒波认为，政府强化税收等手段，以及保障房建设，长期而言，一定会带来房地产行业的变化，“逐渐走向正常的行业，利润正常化”，住宅市场未来几年还将是比较低迷的状态，“所以我们就不去碰住宅了”。首创集团董事长刘晓光也认为，未来房地产市场应该是稳定增长的正常曲线。
近两年拉开序幕的保障房建设，当然是应有的方向，但政策细节仍可完善。财新记者获悉，相关部门正在总结回顾保障房政策，讨论在一二线城市和三四线城市分别如何推进保障房建设，因为这两类城市的保障房需求有很大不同。
此外，保障房到底应该以出租还是出售为主、应该更多实物补贴还是货币补贴，也是可以讨论改进的环节。
